Bodenwert im Verkehrswertgutachten zu Bodenrichtwert

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

an dieser Stelle informiere ich Sie immer wieder über aktuelle Anlässe, Neuerung und persönliche Erfahrungen aus meiner Tätigkeit als Sachverständiger/Gutachter für die Bewertung (=Verkehrswert) von Immobilien.

Bei einem Verkehrswertgutachten für bebaute Grundstück sind neben dem Gebäudewert auch immer der Bodenwert zu ermitteln und zu berücksichtigen. Die beiden getrennt voneinander berechneten Werte zusammengeführt ergeben dann den vorläufigen Verkehrswert der Immobilie. Selbstverständlich ist einem Verkehrswertgutachten auch der Wert für ein unbebautes Grundstück bestimmbar. Im nachfolgenden Artikel gehe ich auf die Unterschiede von Bodenrichtwert zu Bodenwert in einem Verkehrswertgutachten näher ein.

Entsprechend der geltenden Rechtsnormen ist der Bodenwert zunächst über entsprechende Vergleichspreise, welche ggf. vom zuständigen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt werden, zu ermitteln. In den allermeisten Fällen liegen hierzu jedoch nicht genügend Vergleichspreise vor. Alternativ kann der Bodenwert für das Bewertungsobjekt daher auch über den Bodenrichtwert berechnet werden.

Diese Bodenrichtwerte werden durch die örtlichen Gutachterausschüsse alle 2 Jahre, immer zum Stichtag 31.12., letztmalig zum 31.12.2018, ermittelt und veröffentlicht.

Dabei werden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschuss fast alle Grundstückstransaktionen erfasst und ausgewertet. Es liegt dabei in der Natur der Sache, dass jede Immobilie, und somit auch das Grundstück einzigartig ist, einzigartig in seiner Lage, dem Zuschnitt, dem Erschließungszustand, der Größe sowie dem Preis etc. Aus all diesen Parametern und allen Transaktionen der zurückliegenden 2 Jahre ermittelt der Gutachterausschuss dann den Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12. Dabei bezieht sich dieser Bodenrichtwert in den allermeisten Fällen auf eine bestimmte Zone bzw. Region. Der Bodenrichtwert ist somit ein durchschnittlicher Wert für ein Durchschnittsgrundstück (nicht auf die Qualität bezogen).

Es liegt nun in der Natur der Sache, dass in den allermeisten Fällen das zu bewertenden Grundstück nicht mit dem Richtwertgrundstück übereinstimmt und somit der Bodenrichtwert nicht 1:1 auf das Bewertungsgrundstück anzuwenden ist. Um aber den korrekten Bodenwert zum Bewertungsstichtag berechnen zu können, ist es erforderlich, den Bodenrichtwert mittels vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellter Umrechnungskoeffizienten, auf die rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks, um zu rechnen. Zusätzlich ist auch noch der Bodenrichtwert mittels Baulandpreisindizes auf dem Bewertungsstichtag fort zu schreiben. Erst im Anschluss kann der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks zum Bewertungsstichtag im Sinne der geltenden Rechtsnormen korrekt berechnet werden.

Somit steht fest, der Bodenrichtwert (in aller Regel als Wert/m2 angegeben) ist, in denn allermeisten Fällen, nicht gleich der Bodenwert eines Grundstückes!

Und welchen Nutzen haben nun die Immobilieneigentümer von meiner Dienstleistung:

  • Einen korrekten, objektiven und neutralen Wert Ihres Grundstücks.
  • Eine eigene Kontrollmöglichkeit des Grundstückswertes z. B. bei notwendigen Beleihungen.
  • Eine belastbare Expertise bei der Überprüfung in steuerlichen Angelegenheiten.

Wie haben meine bisherigen Auftraggeber meine Dienstleistung bewertet? Gerne können Sie sich darüber auf meiner Webseite (www.gutachter-bentenrieder.de) informieren.

Wenn Sie für Ihr Grundstück eine korrekte Bodenwertaussage benötigen, aber auch bei allen anderen notwendigen Wertermittlungsanlässen, sprechen Sie mich gerne an und nehmen Kontakt mit mir auf, ich bin Ihnen gerne bei der Lösung Ihrer Problemstellung behilflich, und dies objektiv, schnell und kompetent!

Herzlichst Ihr

Jörg M. Bentenrieder
Sachverständiger/Gutachter für Immobilienbewertungen