Onlinebewertungen versus Verkehrswertgutachten

Es gibt eine Vielzahl von Gründen eine Immobilie bewerten zu lassen.

Die Aufteilung des Vermögens zu Lebzeiten („warme Schenkung), zur Festlegung von Pflichtteilsansprüchen im Erbfall, bei Vermögensauteilungen im Trennungsfall, aus steuerlichen Gründen und auch zu Verkaufszwecken sind Ereignisse zu denen die Bewertung einer Immobilie sinnvoll, ja meist unabdingbar ist, da Sie den Wert Ihrer Immobilie unter Umständen auch in einem Gerichtsverfahren beweisen müssen.

In all diesen Fällen stellt sich für Immobilieneigentümer nun zuerst die Frage, welche Bewertungsform für den eigenen Bedarf nun die Richtige ist.

Damit Sie die richtige Entscheidung treffen, welche Form von Bewertungen Sie für Ihren Bedarf nutzen wollen, sollte Ihnen bewusst sein, wie Immobilienbewertungen aufgebaut sind, wie sie entstehen und welche Parameter zur Berechnung eines Immobilienwertes herangezogen werden.

Sicher kennen Sie aus der täglichen Werbung die Hinweise „Wir bewerten Ihre Immobilie, Online, mit wenigen Klicks, kostenlos“. Die Frage, die sich bei dieser Herangehensweise stellt, ist, wie exakt ist der Wert, der Ihnen übermittelt wird und kann dieser für Ihren Bedarf überhaupt genutzt werden. Oftmals werden Sie bei diesen Onlinebewertungen im Internet aufgefordert einige Daten zu Ihrer Immobilie zu übermitteln. In aller Regel geben Sie dabei die Immobilienart (EFH/DHH/RH/ETW), die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, das Alter der Immobilie und die postalische Anschrift Ihres Objektes an. Mittels verschiedener Algorithmen erhalten Sie Angebotspreise in einer Spanne, welche nur eine unzureichende Aussage über den Wert der Immobilie trifft. In einem aktuellen Fall war die Wertermittlung eines älteren Reihenhauses in einem bevorzugten Stadtteil einer bayerischen Großstadt gefordert. Mittels der o. g. Parameter ergab sich dabei ein angemessener Wert der Immobilie von rd. 500.000€ bis 990.000€. Wie aussagekräftig nun solche Wertermittlungen sind, können Sie an diesem Beispiel selbst beurteilen.

Interessant an dieser Onlinebewertung war aber die Reaktion in der Folge dieser Bewertung. Innerhalb kürzester Zeit haben sich mehrere Makler telefonisch gemeldet die diese Immobilie für den Kunden gerne verkaufen wollten. Worin liegt also der tatsächliche Grund für Onlinebewertungen. Es geht hier um nichts anderes als sogenannte Leads (=Kundenkontakte) zu generieren. Ihre Daten werden von den Onlineportalen an Immobilienmakler weitergegeben bzw. auch verkauft.

Fazit zu Onlinebewertungen:

Sie erhalten schnell ein Ergebnis, Onlinebewertungen sind dabei kostengünstig bzw. kostenlos, dienen jedoch lediglich der Gewinnung von Neukunden und sind dabei wenig aussagekräftig und schon gar nicht belastbar.

Betrachten wir nun eine Wertermittlung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens gem. § 194 BauGB.

Diese Wertermittlung ist gesetzlich geregelt und schreibt vor welche Parameter für die Ermittlung des Verkehrswertes angewandt werden müssen.

Zu berücksichtigen sind dabei:

  • Bodenwert, ausgehend vom letzten veröffentlichten Bodenrichtwert (BRW)
  • Preisentwicklung beim Bodenrichtwert zum Bewertungsstichtag
  • Wertrelevante Geschossfläche des Bewertungsobjektes zur Geschossfläche des Bodenrichtwertgrundstücks
  • Baurechtliche Ausnutzung des Grundstücks (besteht auf Grund der aktuellen Bebauung unter Berücksichtigung der baurechtlich zulässigen Bebauung ein Ausbaupotenzial)
  • Die tatsächlich erzielten Mieteinahmen im Verhältnis zu den marktüblich und nachhaltig erzielbaren Erträgen (z.B. Mietspiegel)
  • Die Bauausführung und Ausstattung der Immobilie
  • Das Alter der Immobilie
  • Die Makro- und Mikrolage des Grundstücks ( Stadt/Stadtteil; Infrastruktur)
  • Die Marktsituation zum Zeitpunkt der Bewertung
  • Während der Nutzungsdauer durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen und Renovierungen
  • Rechte und Belastungen auf dem Grundstück (Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht etc.)

Sie sehen, all diese Parameter lassen sich schwerlich mittels Algorithmen abbilden und führen bei ordnungsgemäßer Anwendung jedoch unweigerlich zu einem sehr exakten Ergebnis einer Wertermittlung.

Zudem erhalten Sie bei der Bewertung mittels eines Verkehrswertgutachtens eine schriftliche Expertise, welche je nach Umfang rd. 50-70 oder mehr Seiten umfasst und dabei auch den Zustand der Immobilie umfassend beschreibt.

Fazit zur Wertermittlung mittels Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB:

Verkehrswertgutachten sind sehr zeitintensiv (die Bearbeitung erstreckt sich über mehrere Wochen), zur Erstellung von Gutachten benötigt man die besondere Sachkunde und eine entsprechende Ausbildung, deshalb verursachen diese Gutachten Kosten von mehreren tausend Euro (=abhängig vom ermittelten Verkehrswert).

Ihre Vorteile dabei, die Werte, welche mittels eines Verkehrswertgutachtens berechnet wurden, sind neutral, objektiv, belastbar und somit auch zur Beweisführung bei Rechtsstreitigkeiten verwendbar.

Sie können aber auch in Verkaufsabsichten positive Wirkung auf die Veräußerung Ihrer Immobilie haben. Kaufinteressenten finden schwerlich Argumente, um einen geringeren Preis für die Immobilie zu bezahlen. Auch findet ein möglicher Kaufinteressent keine Diskussionsansätze über vermeintliche Schäden und Mängel, da diese im Rahmen des Gutachtens, sofern vorhanden, erfasst und ggf. finanziell berücksichtigt worden sind.

Die Folge daraus ist, der Verkauf der Immobilie lässt sich schneller realisieren, Kaufpreisverhandlungen finden in der Regel nicht statt und Diskussionen über vermeintliche Schäden und Mängel bleiben aus. Dies führt in aller Regel auch zu einer schnelleren Finanzierungszusage durch die Bank des Erwerbers und somit zu deutlich kürzeren Vermarktungszeiten.

Gesamtbeurteilung:

Die Wertermittlung für eine Immobilie ist ein sehr komplexes Thema, welches nachgewiesene Fachkunde, Erfahrung, Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und Fingerspitzengefühl erfordert.

Wenn Sie realistische, objektive und belastbare Ergebnisse in Händen halten möchten, sollten Sie die Wertermittlung in die Hände eines Profis legen. Nur so können Sie sicher sein, einen adäquaten Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Benötigen Sie nun eine Wertermittlung für Ihre Immobilie, dann nehmen Sie gerne Kontakt für ein erstes Beratungsgespräch auf.