Verkehrswertgutachten bei Vermögensübertragung
Vermögensübertragung zu Lebzeiten
In diesem Artikel beschreibe ich Ihnen, wie Sie Ihr Vermögen schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen können, welche steuerlichen Aspekte dabei berührt werden, eine mögliche Steuerlast u. U. reduziert werden kann, welche Gestaltungsmöglichkeiten es bei der Vermögensübertragung gibt und welche Folgen daraus entstehen können. Verbindliche steuerliche Auskünfte hierzu erhalten Sie bei Ihrem Finanzamt oder Steuerberater.
Die eigenen Immobilien machen oft einen Großteil des Vermögens innerhalb von Familien aus. Durch die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Immobilienpreise übersteigt das zu übertragende Vermögen sehr schnell die steuerlichen Freibeträge. Verfügt man nun nicht über ausreichend finanzielle Mittel, um die steuerliche Last der Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu tragen, bleibt oft nur noch der Verkauf der Immobilie. Dies muss nicht sein!
Nießbrauch heißt hierbei das Zauberwort. Im Grundsatz bedeutet dies, das Nutzungsrecht und die „Fruchtziehung“ an fremdem Eigentum. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich in den §§1030 ff. BGB, nähere Auskünfte hierzu erhalten Sie z. B. bei einem Notar. Durch eine vertragliche Gestaltung in Form einer Schenkung/Überlassung bei einem Notar wird die Immobilie vom bisherigen Eigentümer auf seine Nachkommen überschrieben, diese werden mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer. Gleichzeitig wird auf Grund des Überlassungsvertrages ein Nießbrauch für die bisherigen Eigentümer in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Somit steht dem bisherigen Eigentümer und Schenkenden das Nutzungsrecht und auch die wirtschaftlichen Gewinne z. B. aus Vermietung und Verpachtung zu, und zwar auch dann, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft. Allerdings findet sich für Immobilien, welche mit einem Nießbrauch belastet sind, so gut wie kein Markt, da ein potenzieller Käufer keinerlei Nutzen aus der Immobilie ziehen kann, denn, das Nutzungsrecht und auch die wirtschaftlichen Gewinne stehen immer dem Nießbrauchrechtsnehmer zu und erlöschen grundsätzlich erst mit dessen Ableben.
Dieser Umstand ist im Rahmen einer Wertermittlung durch ein Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB zu berücksichtigen. Hierbei wird zuerst der Wert der Immobilie in unbelastetem Zustand ermittelt. Im zweiten Schritt ist dann der Wert des Nießbrauchs zu berechnen. Hierzu spielen, vereinfacht ausgedrückt, die erzielbaren Mieteinnahmen, das Alter des Nießbrauchnehmers, seine statistische Lebenserwartung und ein sogenannter Vervielfältiger, welcher seitens des Finanzministeriums festgeschrieben ist, eine maßgebliche Rolle. Mit diesen Parametern ist der Wert des Nießbrauchs zu ermitteln und vom unbelasteten Wert der Immobilie abzuziehen. Somit reduziert sich der Wert der Immobilie u. U. deutlich, wirkt sich auf die Höhe einer möglichen Erbschafts-/Schenkungssteuer aus und führt somit ggf. zu einer Reduzierung dieser.
Aber Achtung, eine Wertermittlung mittels Onlineportalen oder Kurzgutachten hilft Ihnen dabei nicht weiter. Unter Umständen müssen Sie den Wert der Immobilie dem Finanzamt gegenüber beweisen, dies ist jedoch nur mit einem Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB möglich.
Selbstverständlich ist ein solches Gutachten nicht umsonst, sehr schnell kommt hierbei ein mittlerer 4-stelliger Honorarbetrag zustande. Berücksichtigt man im Gegensatz dazu eine mögliche steuerliche Entlastung bei der Erbschafts-/Schenkungssteuer ist das Honorar für das Gutachten aber mehr als kompensiert.
Ihr Nutzen hierbei:
- Einen belastbaren, objektiv und neutral ermittelten Wert Ihrer Immobilie
- Eine schnelle Beweisführung gegenüber dem Finanzamt
- Eine zeitnahe Realisierung Ihres Wunsches nach Übertragung der Vermögenswerte.
- Eine evtl. Reduzierung der Steuerlast (Verbindliche Auskünfte hierzu erteilt Ihnen das Finanzamt und/oder Ihr Steuerberater)
Wenn Sie nun an die Übertragung Ihrer Vermögenswerte an Ihre Nachkommen denken und dabei den Wert Ihrer Immobilie verlässlich ermittelt wollen wissen, sprechen Sie mich gerne an und nehmen Kontakt mit mir auf, ich bin Ihnen gerne bei der Lösung Ihrer Problemstellung behilflich,
und dies objektiv, schnell und kompetent!
Herzlichst Ihr
Jörg M. Bentenrieder
Sachverständiger/Gutachter für Immobilienbewertungen und Immobilienmakler