Verkehrswertgutachten Vom Auftrag bis zur fertigen Expertise

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

an dieser Stelle informiere ich Sie gerne über aktuelle Anlässe, Neuerung und persönliche Erfahrungen aus meiner Tätigkeit als Sachverständiger/Gutachter für die Bewertung (=Verkehrswert) von Immobilien.

Mit diesem Artikel beschreibe ich Ihnen wie ein Verkehrswertgutachten entsteht, welche Unterlagen hierzu benötigt werden und welche Aufgaben im Vorfeld bewältigt werden müssen, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen zu können.

Sie haben den Bedarf, den Wert Ihrer Immobilie(n) zu einem bestimmten Stichtag bewerten zu lassen. Entsprechende Wertermittlungsanlässe finden Sie in den anderen Artikeln auf dieser Homepage.

Am Beginn unserer Zusammenarbeit steht Ihre Anfrage, mein Angebot und Ihr daraus resultierender Auftrag.

Damit kann meine Arbeit für Sie beginnen.

Im Ersten Schritt, werden eine Menge an Informationen und Unterlagen über Ihre zu bewertende Immobilie gesammelt. Diese können zum einen von Ihnen selbst (z. B. Baupläne, Bauausführung, Kaufvertrag, ggf. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen etc.) zur Verfügung gestellt werden bzw. werden von mir angefordert. Eine genaue Auflistung zu diesen Unterlagen finden sie hier.

Zudem werden meinerseits Auskünfte bei der zuständigen Kommune zu Ihrem Objekt eingeholt. Hierzu zählen Auskünfte über den Rechtszustand des Grundstücks, wie ist es im amtl. Flächennutzungsplan (z.B. Wohnbaufläche) dargestellt ist, gibt es für Ihr Grundstück einen rechtskräftigen Bebauungsplan od. ist die Bebaubarkeit über den § 34C BauGB geregelt. Zudem werden Auskünfte darüber erfragt, ob alle Erschließungsleistungen für das Grundstück abgerechnet sind, ob Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind und es wird die Frage geklärt ob denkmalschutzrechtliche Auflagen für Ihr Grundstück vorliegen. Beim Landesamt für Breitband und Digitalisierung fordere ich einen amtlichen Lageplan für Ihr Grundstück an und vom Grundbuchamt wird ein Grundbuchauszug für das zu bewertenden Grundstück benötigt. Sollte Ihnen ein solcher vorliegen und dieser nicht älter als 3 Monate sein, kann für die Ausarbeitung dieser herangezogen werden. Vielleicht fragen Sie sich gerade, für was einen Grundbuchauszug. Nun, hier ist ersichtlich, ob im Grundbuch evtl. relevante Eintragungen vorhanden sind, welche sich auf den Verkehrswert auswirken. Dies können z. B. Leibrenten, Wegerechte, Wohnrechte od. ein eingetragener Nießbrauch etc. sein. Solche Eintragungen können einen wesentlichen Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie nehmen und sind deshalb in meinem Gutachten zu prüfen und ggf. wertmäßig zu erfassen.

Evtl. eingetragene Hypotheken und Grundschulden können in aller Regel bei der Bewertung außer Acht gelassen werden.

Gleichzeitig hole ich Auskünfte zum Bodenrichtwert (s.h. meinen Artikel zum Bodenwert im Verkehrswertgutachten) ein und fordere Vergleichspreise von vergleichbaren Objekten vom örtlichen Gutachterausschuss an. Auch diese Auskünfte sind für die Berechnung des Verkehrswertes entsprechend der geltenden Rechtsnormen unerlässlich. Zudem erfrage ich weitere Auskünfte über Vergleichspreise und -mieten bei einschlägigen Marktforschungsinstituten (z.B. IVD, on-geo etc.), um mir einen bestmöglichen Überblick über die Marktsituation im Umfeld Ihrer Immobilie zu verschaffen.

Im nächsten Schritt verschaffe ich mir persönlich einen genauen Überblick zu Ihrer Immobilie bei einem gemeinsamen Ortstermin und dokumentiere dies mittels eines Begehungsprotokolls und einer umfassenden Fotodokumentation. Hierbei werden alle Ausstattungs-, Bauausführungsmerkmale, Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sowie evtl. ersichtliche Baumängel/-schäden erfasst und aufgenommen. Tiefergehende Untersuchungen zu evtl. vorgefundenen Baumängeln/-schäden werden von mir dagegen nicht durchgeführt, hierzu ist ggf. ein Bausachverständiger zu Rate zu ziehen.

Mit all diesen nun vorliegenden Unterlagen und Auskünften kann ich dann mit der Berechnung des Verkehrswertes, entsprechend der einschlägig geltenden Rechtsnormen, für Ihre Immobilie beginnen. Sind diese Berechnungen abgeschlossen und der für Ihr Grundstück ermittelte Verkehrswert plausibel, erhalten Sie in einer ersten Stellungnahme den Verkehrswert übermittelt.

Im Anschluss daran beginnt die textliche Ausarbeitung des Gutachtens in dem alle erforderlichen Parameter, aus denen der Verkehrswert errechnet wurde, ausführlich schriftlich beschrieben werden. Am Ende erhalten Sie von mir eine umfassende Expertise in mehrfacher Ausfertigung, mit der Sie nun ggf. weitere Schritte einleiten können, je nach Bedarf, zu dem Sie das Gutachten für Ihre Immobilie bei mir in Auftrag gegeben haben. Mein Ziel dabei ist es, Ihnen das fertige Gutachten, nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen innerhalb weniger Wochen zur Verfügung stellen zu können.

Über meine sehr guten Kontakte zu ortsansässigen und sehr guten Handwerksbetrieben können auch die beim Besichtigungstermin evtl. vorgefundenen Baumängel und -schäden schnell in die weitere Bearbeitung gegeben werden und im Nachgang ein seriöser Makler aus meinen beruflichen Kontakten mit der Veräußerung der Immobilie beauftrag werden, sofern dies gewünscht ist. Diese Kontakte waren für meine bisherigen Auftraggeber sehr hilfreich, da die Umsetzung des ursprünglichen Wunsches, nämlich die Immobilie z.B zeitnah zu veräußern, sehr schnell realisiert werden konnte und den Eigentümern eine Vielzahl von Aufgaben, wie die Suche und Anfrage bei verschiedenen Handwerksfirmen und Maklern, erspart geblieben ist.

Diese zusätzlichen Dienstleistungen erledige ich auch gerne für Sie, und zwar ohne weitere Berechnung!

Und welchen Nutzen haben Sie nun von meiner Dienstleistung:

• Einen realistischen, neutral und objektiv ermittelten Wert Ihrer Immobilie
• Eine beweisbare Expertise und Aussage über den Wert Ihrer Immobilie zur Beweisführung vor Gericht
• Eine schnelle Beauftragung von sehr guten Handwerksfirmen für die Behebung der vorgefundenen Mängel/Schäden
• Eine schnelle Verwertbarkeit der Immobilie
• Und dadurch eine Menge ersparter Zeit welche gerne für Ihre anderen wichtigen Aufgaben verwendet werden kann.

Wie haben nun meine Auftraggeber bisher meine Dienstleistung bewertet? Gerne können Sie sich darüber auf meiner Webseite (www.gutachter-bentenrieder.de) informieren.

Wenn Sie in einer Situation sind, in der Sie auf ein Verkehrswertgutachten zurück greifen müssen, sprechen Sie mich gerne an und nehmen Kontakt mit mir auf, ich bin Ihnen gerne bei der Lösung Ihrer Problemstellung behilflich,

und dies objektiv, schnell und kompetent!

Herzlichst Ihr

Jörg M. Bentenrieder

Sachverständiger/Gutachter für Immobilienbewertungen