Bodenrichtwert (BRW) – Bodenwert?

Bodenrichtwert

Nach gesetzlicher Vorgabe sind die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte verpflichtet alle 2 Jahre, zum 31.12., die Bodenrichtwerte fest zu setzten, diese werden im Anschluss im 1. Halbjahr des Folgejahres veröffentlicht. Dabei werden die Werte immer zum Ende eines Jahres mit geraden Jahreszahlen ermittelt. Diese Werte sind für Grundstückseigentümer jederzeit beim zuständigen Gutachterausschuss abrufbar. In den seltensten Fällen werden dabei Bodenrichtwerte für einzelne Grundstücke veröffentlicht, vielmehr beziehen sich die Bodenrichtwerte auf Grundstücke in größeren Zonen mit gleichartiger Baunutzung und ähnlicher Grundstücksgröße.

Wie erhält der Gutachterausschuss nun die Werte, aus denen der Bodenrichtwert abgeleitet wird? Alle Grundstücksveräußerungsverträge müssen von den beurkundenden Notaren an den Gutachterausschuss übermittelt werden. Somit hat der Gutachterausschuss Kenntnis über Grundstücksgröße, Nutzungsart, Gebäudetyp, Erschließungszustand sowie eine Wertgröße des Grundstücks. Nach Auswertung aller Veräußerungsverträge innerhalb des Zuständigkeitsbereichs und Eliminierung des Gebäudewertes verbleiben nur noch die absoluten Werte für die Grundstücke inklusive der überlassenen Grundstücksflächen. Daraus ergeben sich durchschnittliche Grundstücksgrößen und Grundstückswerte, die im Bodenrichtwert ausgedrückt werden. Dies hat zur Folge, dass es sich bei einem Wert für ein Grundstück, wie der Name schon ausdrückt, lediglich um einen durchschnittlichen Richtwert handelt, welcher als Berechnungsgrundlage für den tatsächlichen Wert eines Grundstücks herangezogen werden kann. Es ist dabei zudem zu berücksichtigen, dass der Bodenrichtwert, den Sie auf Nachfrage vom Gutachterausschuss genannt bekommen, bereits max. 2 Jahre alt ist und dabei auf Datenerhebungen zurück zu führen ist, welche durchaus bis zu 4 Jahre zurückliegen. Somit wird auch deutlich, dass Bodenpreissteigerungen nur alle 2 Jahre in die Bodenrichtwerte einfließen.

Fazit:
Bodenrichtwerte sind schnell, unkompliziert und sehr kostengünstig beim zuständigen Gutachterausschuss zu erhalten. Sie geben dabei einen groben Überblick über einen durchschnittlichen Wert der Grundstücke innerhalb einer Zone und geben weitere Hinweise auf die durchschnittliche bauliche Nutzung und den Erschließungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks.

Der Nachteil liegt darin, dass bei den Bodenrichtwerten die Bodenpreissteigerungen zum Teil außer Acht gelassen werden und eine bauliche Ausnutzung Ihres Grundstückes nicht berücksichtigt wird.

Bodenwert

Der Bodenwert eines Grundstücks spiegelt den tatsächlichen Wert des Grundstücks zu einem exakten Bewertungsstichtages wider. Es stellt sich nun nur die Frage wie ist dies möglich?

Die Wertermittlung hierzu ist gesetzlich in der ImmoWertV und der Bodenwertrichtlinie geregelt und schreibt vor welche Parameter für die Ermittlung des Verkehrswertes angewandt werden müssen.

Zu berücksichtigen sind dabei:

• Der letzte veröffentlichten Bodenrichtwert (BRW)
• Preisentwicklung beim Bodenrichtwert zum Bewertungsstichtag (Bodenpreisindizes)
• Wertrelevante Geschossfläche des Bewertungsobjektes im Verhältnis zur Geschossfläche des BodenrichtwertgrundstücksBaurechtliche Ausnutzung des Grundstücks (besteht auf Grund der aktuellen Bebauung unter Berücksichtigung der baurechtlich zulässigen Bebauung ein Ausbaupotenzial)
• Parameter zur Bodenwertermittlung des zuständigen Gutachterausschuss

Sie sehen, mittels dieser Parameter lassen sich Bodenwerte für Grundstücke genau abbilden und führen bei ordnungsgemäßer Anwendung unweigerlich zu einem sehr exakten Ergebnis einer Wertermittlung.

Zudem erhalten Sie bei der Bewertung mittels eines Verkehrswertgutachtens eine schriftliche Expertise, welche je nach Umfang rd. 50-70 oder mehr Seiten umfasst und dabei auch den Zustand des Grundstücks und dessen Entwicklungspotenzials umfassend beschreibt.
Fazit zur Wertermittlung des Bodenwertes mittels Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB:

Verkehrswertgutachten für Bodenwerte sind sehr zeitintensiv (die Bearbeitung erstreckt sich über mehrere Wochen), zur Erstellung von Gutachten benötigt man die besondere Sachkunde und eine entsprechende Ausbildung, deshalb verursachen diese Gutachten auch Kosten von mehreren tausend Euro (=abhängig vom ermittelten Verkehrswert).

Ihre Vorteile dabei, die Werte, welche mittels eines Verkehrswertgutachtens berechnet wurden, sind neutral, objektiv, belastbar und somit auch zur Beweisführung bei Rechtsstreitigkeiten verwendbar.

Gesamtbeurteilung:

Die Wertermittlung für eine Immobilie ist ein sehr komplexes Thema, welches nachgewiesene Fachkunde, Erfahrung, Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und Fingerspitzengefühl erfordert.

Wenn Sie realistische, objektive und belastbare Ergebnisse in Händen halten möchten, sollten Sie die Wertermittlung in die Hände eines Profis legen. Nur so können Sie sicher sein, einen adäquaten Wert Ihres Grundstücks zu erhalten.

Benötigen Sie nun eine Wertermittlung für Ihr Grundstück dann nehmen Sie gerne Kontakt für ein erstes Beratungsgespräch auf.

Herzlichst Ihr

Jörg M. Bentenrieder

Sachverständiger/Gutachter für Immobilienbewertungen und Immobilienmakler